가장임차인 단서(과도한 근저당)

               

3.가장임차인의 단서

(1)과도한 근저당

①선순위의 임차인이 있음에도 불구하고 금융기관에서 과도한 대출을 한 경우에는 선순위 임차인은 가장임차인일 가능성이 높다.금융기관에서 내규로 정한 부동산에 대한 담보인정비율 만큼의 대출가능금액을 산출한 후 소액 임차인을 고려하여 방공제를 한 나머지 금액을 대출하게 된다.
따라서 선순위 임차인의 보증금과 대출금액을 합산금액이 감정가에 근접하거나 넘기는 상황이라면 가장임차인이라는 강한 의심을 하게 된다.따라서 이러한 물건에 입찰하고자 하는 자는 금융기관에 대출이 정상적으로 이루어 진 것인지를 조사할 필요가 있다. 만약 정상적인 대출이 이루어진 것이라면 선순위 임차인에게 ‘무상거주각서’를 받아 두었을지도 모른다.

사례2.무상각서 2012타경 18331

?●임차인현황(말소기준권리 : 2009.12.18 / 배당요구종기일 : 2012.12.04) ? ? ?
임차인? 점유부분? ?전입/확정/배당 보증금/차임 대항력? 배당예상금액? 기타?
서*훈? 주거용
미상
전입일:2002.05.31
확정일:미상
배당요구일:없음?
?미상 ? 배당금 없음?
기타사항 ☞페문부재로 안내문을 남겨두고 왔으나 아무연락이 없어 점유관계 미상이나, 이건 목적물 상의 주민등록
전입자는 소유자가 아닌 세대주 서*훈의 주민등록등본이 발급되므로 주민등록등본에 의해
임대차관계조사서에 일응 임차인으로 등재함.
☞ 2013.2.28자 채권자 경기저축은행주식회사에서 임차인 서*훈은 소유자 정*면의 아들이며,
대출당시 2009.12.17자 무상임차확인 각서를 제출하였으며 무상임차인을 소명하는 자료 제출함.?

 

?●등기부현황(채권액합계 : 616,000,000원) ? ? ?
No? 접수? 권리종류 권리자 채권금액 비고 소멸여부?
1 2003.07.09? 소유권보존? 정*면? ? ? ?
2? 2009.12.18? 근저당? 경기저축은행
(동두천지점)?
616,000,000원? 말소기준등기 소멸?
3 2012.09.20 임의경매 경기저축은행 청구금액:
470,496,648원
2012타경 18391 소멸

 

분석☞
말소기준등기인 경기저축은행의 근저당보다 전입자가 선순위이므로 대항력이 있어 보이나 무상각서를 제출한 것이 결정적 증거가 되므로 가장임차인의 대표적 사례이다?

②다만, 근저당권자가 개인일 경우에는 선순위 임차인을 정확하게 고려하여 대출금을 산정하지 않는 경향이 있기 때문에 무턱대고 선순위 임차인을 가장임차인이라고 단정해서는 안된다.

또한,신용보증기금처럼 담보물 가치뿐아니라 채무자인 회사의 실적,신용도 등을 고려하여 대출하는 경우에는 선순위 임차인이 있어도 큰 금액이 대출되기도 한다.

또한 금융기관이 선순위 임차인이 있는 부동산을 다른 부동산과 공동저당을 설정하고 대출하는 경우에는 선순위임차인이 있는 부동산의 담보가치에 비해 큰 금액이 대출 되기도 하는 데 이를 가장인차인의 근거로 보아서는 안된다.

사례3.공동저당의 경우

저당2

?관련
물건번호
낙찰1? 낙찰2?
2013타경 43445(2) ?●서울중앙지방법원 본원 ●매각기일:2014.11.06(木)(100:00) ●경매11계(전화:02-530-2715
소재지 서울특별시 서초구 반포동 703-3,노바월드 6층 601호 도로명주소검색?
새주소 서울특별시 서초구 주흥길 76,노바월드 6층 601호?
물건종별? 다세대(빌라)? 감정가? 424,000,000원 오늘조회:1 ?2주누적:44 ?2주평균:3 ? 조회동향 ??
대지권 ? 22.258㎡
(6.733평)?
최저가 ? (51%)
217,089,000원
구분 입찰기일?? 최저매각가격?? 결과
1차? 2014-05-15? 424,000,000원? 유찰
2014-06-19 339,200,000원 변경
건물면적??? 39.91㎡
(12.073평)???
보증금??? (10%)
21,710,000원
2차 2014-07-24? 339,200,000원? 유찰
2014-08-24? 271,360,000원? 변경
3차 2014-10-02? 271,360,000원? 유찰
매각물건 토지 및 건물
지분매각
소유자 김옥* 4차 2014-11-06 217,088,000원
낙찰:276,999,999원(65.33%)

 

?●임차인현황(말소기준권리 : 2013.03.21 / 배당요구종기일 : 2014.03.17) ? ? ?
임차인? 점유부분? ?전입/확정/배당 보증금/차임 대항력? 배당예상금액? 기타?
윤*재? 주거용
전부
전입일:2012.01.19
확정일:2012.01.19
배당요구일:2014.01.10
?보100,000,000원 있음? 배당금 없음?  

 

?●등기부현황(채권액합계 : 300,000,000원) ? ? ?
No? 접수? 권리종류 권리자 채권금액 비고 소멸여부?
1(갑3)? 2013.03.21? 소유권이전(매매)? 김옥*? ? 거래가액
431,000,000원?
소멸?
2(을5)? 2013.03.21? 근저당? 국민은행
(목3동지점)?
300,000,000원? 말소기준등기
?
소멸?
3(갑4) 2013.12.26 임의경매 국민은행
(여신관리부)
청구금액:
22,608,026원
2013타경43445 소멸

 

저당1

?관련
물건번호
낙찰1? 낙찰2?
2013타경 43445(1) ?●서울중앙지방법원 본원 ●매각기일:2014.10.02(木)(100:00) ●경매11계(전화:02-530-2715
소재지 서울특별시 서초구 반포동 703-14,도시형생활주택 3층 302호 도로명주소검색?
새주소 서울특별시 서초구 주흥길 76,도시형생활주택 3층 302호
물건종별? 다세대(빌라)? 감정가? 267,000,000원 오늘조회:1 ?2주누적:44 ?2주평균:3 ? 조회동향 ??
대지권 ? 13.165㎡
(4.073평)?
최저가 ? (64%)
170,880,000원
구분 입찰기일?? 최저매각가격?? 결과
1차? 2014-05-15? 267,000,000원 유찰
2014-06-19 213,600,000원 변경
건물면적??? 26.67㎡
(6.253평)???
보증금??? (10%)
17,090,000원
2차 2014-07-24? 213,600,000원 유찰
2014-08-24? 170,880,000원 변경
3차 2014-10-02? 170,880,000원 유찰
매각물건 토지 및 건물
지분매각
소유자 김*배 낙찰:215,699,000원(80.79%)

분석☞

물건번호:2013타경 43445(2): 국민은행 근저당보다 선순위의 ?대항력 있는 임차인이 있지만,국민은행이 후순위 대출을 실행한 것은 물건번호(1)번의 경매물건에서 1순위로 근저당을 설정한 것이다.

(보증금1억 + 대출금3억=4억(감정가424백만원 대비 과도한 대출 아니다. 공동저당으로 물건번호 (1) 감정가 267백만원 더 있음)

 

③참고로 선순위 임차인이 있음에도 불구하고 저축은행이나 새마을금고와 같은 제2금융권은 후순위 대출하는 사례가 있고 경매실행되면 대출금 일부를 상환받지 못하는 사례가 종종 발생한다. 그러나 제1금융권은 선순위 임차인이 있는 경우에는 대출이 실행 되지 않는다. 따라서 제 1금융권의 대출 전의 선순위 임차인이 가장임차인일 가능성이 높다

사례4 후순위 대출

2013타경 43445(2) ?●서울서부지방법원 본원 ●매각기일:2014.10.28(火)(10:00) ●경매4계(전화:02-3271-1324)
소재지 서울특별시 마포구 망원동 399-11,강변르네상스 5층 502호?도로명주소검색?
새주소 서울특별시 마포구 망원로6길,강변르네상스 5층 502호 ?
물건종별? 다세대(빌라)? 감정가? 166,000,000원 오늘조회:1 ?2주누적:44 ?2주평균:3 ? 조회동향 ??
대지권 ? 18.07㎡
(5.466평)?
최저가 ? (80%)
132,800,000원
구분 입찰기일?? 최저매각가격?? 결과
1차? 2014-09-23? 166,000,000원? 유찰
건물면적??? 39.91㎡
(12.073평)???
보증금??? (10%)
21,710,000원
2차 2014-10-28 132,800,000원
?낙찰:150,000,010원(90.36%)

 

?●임차인현황(말소기준권리 : 2011.10.14 / 배당요구종기일 : 2014.02.24) ? ? ?
임차인? 점유부분? ?전입/확정/배당 보증금/차임 대항력? 배당예상금액? 기타?
김윤*? 주거용
전부
전입일:2011.10.07
확정일:2011.10.06
배당요구일:2013.12.31
?보120,000,000원 있음? 배당순위 있음?
기타사항 ☞임차인 김윤동이 본건 목적물 502호(방2개) 전부를 점유함
☞임차인의 설면과 주민등록등본을 참조하여 조사함
☞김윤*: 이승*과 공동명의 임차인임
☞김윤* , 이승* 임차보증금반환판결에 기한 신청채권자임

 

?●등기부현황(채권액합계 : 91,200,000원) ? ? ?
No? 접수? 권리종류 권리자 채권금액 비고 소멸여부?
1(갑2)? 2011.10.14? 소유권이전(매매)? 고아*? ? ? 소멸?
2(을4)? 2011.10.14? 근저당? 남서울농협
(서이지점)?
91,200,000원? 말소기준등기
?
소멸?
3(갑3) 2013.12.13 임의경매 김윤*,
이승*
청구금액:
120,000,000원
2013타경24739 소멸

 

분석☞

●감정가 1억6600만원의 본 주택에 보증금1억2000만원의 선순위 임차인이 있음에도 불구하고, 남서울농협(제3금융권)이 최고금액9000만원의 대출을 실행한 경우이다. 실제 대출금이 7천만원정도(= 채권금액 91,200,000 /130%=70,154,000원)로 본다고 하면 낙찰가가 1억 5000만원이므로 ?임차보증금 1억200만원 우선배당하고 나면 남서울농협은 3000만원만 배당받음으로 4000만원정도 손실을 본 것이다. ?

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현대해상 서대문 하이론센터 대출상담사 김인순입니다. 행복한가정을 위해서는 가장 기본이 의식주의 안정입니다. 그러나 서울에서 내 아파트마련이 중위가격기준으로 8~9억원 어떻게 금융기관 대출없이 가능하겠습니까? 이에 고객입장에서 더많이 더저렴하게 대출을 편리하게 상담드리는 가정행복 지킴이라는 자긍심으로 도움을 드리려고하오니 많은 상담바랍니다. ☎ 010 -4717 -0387

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